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알쏭달쏭 부동산 대출규제…금융당국 가이드라인 Q&A

혼선 방지 위해 현장 민원에 대한 유권해석 정리해 배포

(서울=연합뉴스) 홍정규 기자 = '8·2 부동산 대책'으로 투기지역·투기과열지구에 대한 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제가 대폭 강화됐지만, 자세한 규제 적용 방식을 놓고 일선 금융회사 창구에서 혼선이 빚어지고 있다.

특히 이미 대출을 신청했거나, 대출 만기가 연장된 경우, 그리고 이에 준하는 대출자에 한해 강화된 LTV·DTI 적용에서 예외로 취급되면서 자신이 해당하는지 등이 관심사로 떠올랐다.

이와 관련해 금융위원회와 금융감독원은 13일 현장에서 주로 제기된 민원과 이에 대한 유권해석을 정리해 문답 형태로 배포했다.

--강화된 LTV·DTI 대출규제 내용은

▲은행업 감독규정이 개정되기 전까지 승인된 주택담보대출은 투기지역·투기과열지구의 LTV는 40∼60%, DTI는 6억 원 초과 아파트 구입 목적 대출 등에 대해 40%를 적용한다. 투기지역 내에서는 아파트 담보대출을 차주당 1건으로 제한한다.

개정되는 감독규정 시행 이후에 승인된 주택담보대출에 대해서는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 관계없이 투기지역·투기과열지구는 LTV·DTI를 각각 40%로 적용한다.

주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 사람이 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%포인트씩 강화한다.

실수요자의 내집 마련을 위해 서민·실수요자는 LTV·DTI를 10%포인트 완화한다. 무주택세대주, 부부 합산 연소득 7천만 원(생애최초 구입자는 8천만 원) 이하, 주택가격 6억 원 이하를 모두 충족해야 서민·실수요자로 인정받는다.

투기지역 내에서는 원칙적으로 아파트 담보대출을 세대당 1건으로 제한한다. 다만 투기지역 내 기존 주택담보대출이 있어도 새로 아파트 담보대출을 받고 2년 이내에 기존 주택을 처분해 기존 대출을 상환하기로 약정한 경우 예외적으로 투기지역 내 추가 아파트 담보대출을 1건 받을 수 있다.

--이처럼 강화된 LTV·DTI는 언제부터 적용되나. 소급 적용도 이뤄지나.

▲일반 주택담보대출에 대해서는 감독규정 개정안 시행 이후 대출이 승인되는 것부터 적용된다. 집단대출의 경우 대책 발표 이후인 지난 3일부터 입주자 모집 공고가 나온 사업장 관련 중도금·잔금 대출에 적용된다.

다만 감독규정 개정안이 시행되지 않은 현재도 현행 감독규정에 따라 투기지역·투기과열지구 지정은 발효돼 있다. 이미 은행에 대출신청 접수를 완료한 차주, 대출만기 연장 통보를 받은 경우와, 이에 준하는 차주는 투기지역·투기과열지구 지정에 따른 영향을 받지 않는다.

--DTI 적용대상은

▲투기지역·투기과열지구의 DTI는 주택법에 규정된 단독주택 및 공동주택(오피스텔 제외)에 적용된다. 투기지역·투기과열지구가 아닌 수도권과 조정대상지역의 DTI는 아파트에만 적용된다.

--투기지역 아파트에 대한 주택담보대출만 1건 보유하고 있다. LTV의 20%로 대출을 받은 상태다. 같은 집을 담보로 추가 대출이 가능한가. 가능하다면 얼마까지인가.

▲기존 대출의 증액은 신규대출에 해당해 투기지역 내 아파트에 대한 주택담보대출 증액이 불가능하다고 볼 수 있지만, 기존 대출 잔액이 LTV 한도 이내인 경우 LTV 한도를 초과하지 않는 범위에서 추가 대출을 할 수 있다.

이런 사례의 경우 투기지역의 LTV 한도는 40%이므로, 20%포인트 한도 내에서 추가 대출을 할 수 있다.

--투기지역에 아파트 담보대출을 LTV 20%로 1건, 조정대상지역에 아파트 담보대출을 LTV 40%로 1건 받은 사람이다. 각각 후순위로 추가 대출을 받을 수 있나. 가능하다면 얼마까지인가.

▲기존 주택담보대출이 2건이기 때문에 투기지역 내 신규 대출은 받을 수 없다. 다만 2년 안에 조정대상지역 기존 주택을 처분하고 기존 대출을 상환하는 조건으로 신규 대출을 받을 수는 있다. 기존 주택을 처분하는 2년의 계산 기준은 일반 대출의 경우 대출 취급 이후 2년, 집단대출은 소유권 이전 등기 이후 2년이다.

조정대상지역은 주택담보대출 건수 제한이 없다. 따라서 추가 대출이 가능하다.

투기지역은 규정 개정 이전 LTV 한도는 만기 10년 초과에 6억 원 이내인 경우 60%(40%포인트 추가 대출 가능), 6억 원 초과 또는 만기 10년 이하인 경우 40%(20%포인트 추가 대출 가능)다.

규정 개정 이후 투기지역의 LTV 한도는 40%지만, 이미 2건의 대출이 있어 LTV 한도가 30%로 줄어든다. 따라서 10%포인트의 추가 대출만 가능하다.

규정 개정 이전 조정대상지역의 LTV 한도는 60%다. 복수 주택담보대출에도 LTV 10%포인트를 차감하지 않기 때문에 20%포인트의 추가 대출이 가능하다.

규정 개정 이후에는 이미 가진 2건의 주택담보대출 때문에 LTV가 10%포인트 차감된다. 그래서 LTV 한도가 50%로 줄어들고, 10%포인트의 추가 대출이 가능하다.

--주택담보대출을 받은 주택을 전액 상환하고 새로 매입하는 주택으로 이사하려고 한다. 이런 조건으로 신규 대출을 받아도 복수 주택담보대출 규제(LTV·DTI 10%포인트 차감)가 적용되나.

▲기존 대출의 전액 즉시 상환을 조건으로 신규 대출을 받는 경우 복수 주택담보대출에 LTV 10%포인트 차감 규제를 적용받지 않는다.

다만 주택매매 계약이 체결되지 않은 상태에서 신규 대출 취급 이후 2년 안에 기존 주택을 처분하고 기존 대출을 상환할 계획이라고 해도 기존 대출 상환이 아직 확정적이지 않기 때문에 복수 대출로 간주, LTV·DTI 10%포인트 차감이 적용된다.

--투기지역·투기과열지구에서 지난달 3일 이후 입주자 모집 공고가 나왔다. 여기서 중도금대출이 잔금대출로 전환되면 DTI는 어떻게 적용되나.

▲입주자 모집 공고가 지난달 3일부터 지난 2일 사이에 이뤄진 사업장에서 잔금대출을 받으면 DTI 50% 한도가 적용된다.

다만 배우자가 주택담보대출을 1건 이상 받은 차주가 투기지역의 아파트 담보대출(잔금대출)을 받는 경우, 만 30세 미만 미혼 차주가 투기지역 아파트 담보대출(잔금대출)을 받는 경우, 투기지역·투기과열지구의 6억 운 초과 아파트를 취득하는 목적의 가계대출(잔금대출)은 DTI가 40% 한도다.

입주자 모집 공고가 지난 3일 이후 나오는 사업장에서 잔금대출을 받으면 DTI 한도가 40%지만, 앞서 언급된 서민·실수요자 또는 긴급한 자금 마련의 불가피성이 인정되고 은행 여신위원회의 승인을 받으면 DTI가 50%로 적용된다.

--투기지역 지정 전 중도금대출(지난 3일 입주자 모집 공고 이전)의 LTV를 60%로 적용받았다. 나중에 잔금대출은 40%만 받게 되나.

▲중도금대출이 증액되거나 은행을 바꾸지 않고 잔금대출로 전환하는 경우 중도금대출 취급 시점의 LTV를 적용할 수 있다. 즉 LTV 60%까지 잔금대출이 가능하다.

은행을 바꾸는 경우 6억 원 이내 주택에 10년 초과 만기를 설정하면 LTV 60% 한도로 대출할 수 있다.

다만 은행을 바꾸면서 6억 원 초과 주택이거나 대출 만기를 10년 이하로 설정하면 LTV 한도가 40%다.

--투기지역이 아닌 곳에 주택담보대출이 있다. 신규로 투기지역 아파트 담보대출을 받을 수 있나.

▲지역에 관계없이 이미 주택담보대출이 있으면 투기지역 아파트에 대해선 신규 주택담보대출이 안 된다. 아파트가 아니라면 예외다.

다만 기존 주택담보대출이 1건인 경우 투기지역 아파트 구입을 위한 신규대출 이후 2년 안에 기존 주택을 처분하고 기존 대출을 상환하는 조건으로 신규대출을 받을 수 있다.

--투기지역에 아파트를 보유 중이지만, 주택담보대출은 없다. 투기지역의 다른 아파트를 구입하면서 규정 개정 이후 대출을 받을 수 있나. 이 경우 적용되는 대출 한도는.

▲투기지역 내 기존 아파트에 대한 대출이 없으므로 투기지역의 다른 아파트를 구입할 때 대출이 가능하다. LTV·DTI 한도는 40%다.

--2개의 주택에 각각 주택담보대출을 1건씩 갖고 있다. 기존 주택의 처분 조건으로 투기지역 아파트를 구입하면서 이를 담보로 신규 대출을 받을 수 있나.

▲기존 주택을 처분하는 조건으로 투기지역 아파트 담보대출이 가능한 경우는 주택담보대출이 1건인 세대로 한정돼 있다. 따라서 이 경우 투기지역 아파트에 대해 신규 대출을 받을 수없다.

다만 기존 대출 2건을 전액 즉시 상환하는 조건으로 신규 주택담보대출을 신청하고 기존 주택 매매 계약서 등으로 주택 처분 사실을 입증하면 투기지역 신규 대출이 가능하다.

--세대 분리 자녀가 부모의 투기지역 아파트를 담보로 제3자 담보대출을 받고 투기지역 아파트를 구입하면서 이를 담보로 또 대출을 받을 수 있나.

▲제3자 담보대출은 담보 물건의 본인 소유 여부와 관계 없이 차주의 대출로 본다. 따라서 자녀는 이미 투기지역에 대출 1건을 가진 셈이다. 원칙적으로 투기지역에 추가 대출을 일으킬 수 없다.

다만 2년 안에 부모 소유의 기존 주택을 처분하고 기존 대출을 상환하는 조건으로는 대출할 수 있다.

--지난 3일 이전 관리처분계획을 신청한 투기지역·투기과열지구 재건축 단지다. 현재 관리처분계획 공람 중인데, 개정 규정 시행 이후에도 이주비 대출을 60%까지 받을 수 있나.

▲재건축 조합이 지난 3일 이전에 이주비 대출 취급 은행을 정해 해당 은행에 통보했다면 이미 대출금액 신청이 접수된 것으로 본다. 이 경우 투기지역·투기과열지구 지정에서 예외가 인정돼 LTV 60%까지 이주비 대출을 받을 수 있다.

--투기지역에서 이주비 대출을 받아도 추가분담금 대출을 받을 수 있나.

▲투기지역에서 이미 이주비 대출을 받았어도 추가 분담금 대출을 받을 수 있다. 투기지역 아파트 담보대출 취급 건수 제한(1건) 여부를 판단할 때 이주비 대출은 제외하기 때문이다.

--LTV·DTI 규제 강화의 예외인 '이에 준하는 차주'란 어떤 경우인가.

▲지난 3일 현재 무주택 세대거나, 2년 내 처분을 조건으로 한 1주택 세대의 세대원이 그 전 계약금 납부, 청약 신청 등 '적극적 조치'로 일정 금액의 대출이 가능하리라고 기대한 상황에서 투기지역 지정 등에 따른 대출한도 축소 등으로 계약금을 포기하거나 청약 기회를 상실하는 등 회복이 곤란한 선의의 피해가 발생할 것으로 우려되는 경우다.

다만 분양 당첨 이후 계약을 포기한 경우 당첨이 회복되는 것은 아니다. 이미 포기한 계약은 효력을 회복할 수 없다.

무주택 세대를 판단할 때는 분양권도 주택으로 간주한다. 1주택을 보유한 세대라도 대출 취급일(일반대출) 또는 소유권 이전 등기일(집단대출)로부터 2년 안에 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출 특약을 맺었다면 무주택 세대로 본다.

--지난 3일 전 입주자 모집 공고가 된 아파트에 당첨됐지만, 시행사와 미계약 상태였다. 그래도 '이에 준하는 차주'로 인정되나.

▲무주택 세대(처분 조건부 1주택 세대)인 차주가 지난 3일 전 청약해 분양 당첨된 경우 시행사와 분양 계약을 맺기 전이라도 '이에 준하는 차주'에 해당해 투기지역·투기과열지구 지정의 예외가 된다.

--본인 및 배우자(세대 분리된 배우자 포함)와 세대 분리된 직계 비속도 세대 개념에 포함되나.

▲배우자와 같은 세대를 구성하지 않은 직계 비속이 세대 분리된 경우 세대로 보지 않는다.

세대원은 주민등록표상 배우자, 직계 존속(배우자의 직계 존속 포함), 직계 비속인 세대원이다.

--서민·실수요자 요건의 조정 가능성은.

▲부부 합산 연소득 6천만 원(생애최초 구입자 7천만 원) 이하에서 부부 합산 연소득 7천만 원(생애최초 구입자 8천만 원) 이하로 완화할 계획이다. 디딤돌 대출은 부부 합산 연소득 6천만 원(생애최초 7천만 원) 이하, 보금자리론은 부부 합산 연소득 7천만 원 이하다.

부부 합산 소득이 6천5백만 원인 차주가 지난 3일부터 감독규정 개정안 시행일 사이에 투기지역에서 LTV 40%인 아파트 담보대출을 승인받은 경우 개정안 시행일 이후 서민·실수요자 요건이 충족되면 동일 물건으로 LTV 10%포인트 추가 대출이 가능하다.

--거주용 주택 1개와 임대사업을 위한 주택 3개를 가진 임대사업자도 1주택자인가.

▲임대사업을 위한 주택 3개가 임대용 주택으로 등록되는 등 임대업자라는 게 명확하다면 1주택자로 본다.

zheng@yna.co.kr

<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>2017/08/13 16:08 송고

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